elsamsi log

Menu

Problem dan Solusi Syar’i Akad Kerjasama Investor dan Developer Perumahan dalam Akuisisi Tanah

Problem dan Solusi Syar’i Akad Kerjasama Investor dan Developer Perumahan dalam Akuisisi Tanah

Kasus ini, merupakan pengembangan dari contoh problematika muamalah seperti yang penulis contohkan di tulisan sebelumnya. Kali ini pihak yang mendapatkan tawaran akuisisi tanah adalah pihak yang kelak berperan selaku pengelola modal mudlarabah. 

Misalnya: Pak Ahmad seorang developer. Ia ditawari Pak Musa 2 bidang tanah total seluas 2 hektar untuk dijualkan. Harga deal tanah adalah 2 Milyar. 

Pak Musa menyadari bahwa Pak Ahmad adalah seorang developer yang sudah barang tentu memerlukan tanah sebagai aset untuk mendirikan perumahan. Alhasil, tanah akan terjual seiring terjualnya kavling perumahan di atasnya. 

Keduanya sepakat melakukan kontrak kerjasama, bahwa harga dari tanah akan diserahkan kepadanya kelak apabila sudah terjual seluruh tanah yang ada. Tempo penyerahan harga adalah 5 tahun sejak masa deal.

Untuk mendirikan perumahan, Pak Ahmad membutuhkan dana dari para investor. Ada sebuah kumpulan investor yang tergabung dalam syirkah modal. Pesertanya 50 orang dan masing-masing peserta menyetorkan modal senilai 5 juta rupiah sehingga terkumpul dana sebesar 250 juta rupiah. 

Dengan syirkah ini, Pak Ahmad menjali kontrak kerjasama mudlarabah dengan kesepakatan bagi hasil 30% keuntungan adalah untuk investor dan sisanya 70% untuk Pengelola (Pak Ahmad).

Selanjutnnya, Pak Ahmad memanfaatkan dana  250 juta rupiah itu sebagai modal untuk mendirikan perumahan di atas tanah yang sudah ditawarkan kepadanya. 

Problematika Fikihnya

  1. Apa akad yang berlaku dalam akuisisi tanah tersebut?
  2. Jika Pak Ahmad memanfaattkan uang investor sebagai uang muka tanah, apakah tanah tersebut bisa disebut sebagai milik investor?
  3. Siapakah yang bertanggung jawab atas kekurangan harga tanah tersebut?
  4. Bolehkah memberikan janji kompensasi apabila terjadi keterlambatan pelunasan tanah?

Akad Akuisisi Tanah

Mencermati akad kerjasama yang dilakukan oleh Pak Ahmad dengan Pak Musa, tidak diragukan lagi bahwa tanah tersebut berstatus sebagai yang dibeli oleh Pak Ahmad. Akad jual belinya adalah akad bai’ bi al-tsamani al-ajil (jual beli tempo) disebabkan diketahui jatuh tempo pelunasannya dan tidak ada skema angsuran.

Status Uang Investor yang dijadikan Uang Muka 

Kerjasama antara para investor dengan Pak Ahmad adalah kerjasama mudlarabah (bagi hasil) atau juga disebut sebagai akad qiradl. Kerjasama ini bisa berlaku sah, dengan catatan apabila “obyek kegiatannya” itu jelas (ma’lum). Jika tidak jelas, maka akadnya menjadi fasad (rusak) sehingga diperlukan koreksi terhadap skema akadnya. 

Ada 2 skema akad yang berhasil diidentifikasi oleh penulis, yaitu:

Pertama, Akad Murabahah

Apabila uang para investor digunakan oleh Pak Ahmad untuk memberikan uang muka tanah kepada Pak Musa (penjual tanah), maka obyek bagi hasil akad tersebut seharusnya bukan pendirian perumahan. 

Obyek bagi hasil itu seharusnya adalah jual beli tanah. 

Jadi, apabila dengan total uang 2 Miliar digunakan untuk mengakuisisi 2 hektar lahan, maka dengan uang sebesar 250 juta tersebut, tanah yang diakuisisi oleh para investor adalah seluas ⅛ dari 2 hektar lahan. 

Dengan demikian, akad bagi hasil antara investor dengan Pak Ahmad adalah bukan akad mudlarabah, melainkan akad bai’ murabahah (jual beli dengan berbagi keuntungan). 

Keuntungan dari hasil penjualan tanah inilah yang kelak harus dibagi antara Pak Ahmad dengan investor sesuai dengan nisbah kesepakatan bagi hasil yang sudah diteken bersama.

Jadi, misalnya dari ⅛ bidang tanah itu kelak laku senilai 1 Milyar (misalnya), maka selisih antara 1 Milyar dikurangi 250 juta (sama dengan 750 Juta) inilah yang harus dibagi  antara Pak Ahmad dengan investor. 30%-nya 750 juta, adalah haknya para investor, dan 70%nya adalah Pak Ahmad. 

Kedua, Akad Mudlarabah

Akad ini hadlir disebabkan adanya pertanyaan, yaitu: bagaimana bila dipaksakan bahwa obyek akad kerjasama antara Pak Ahmad dengan para investor adalah perumahan?

Jika yang diakadi adalah perumahan, maka perlu ada perincian sebagai berikut:

  • Pertama. Uang senilai 250 juta tersebut cukup untuk membangun berapa unit perumahan lengkap dengan harga tanahnya? Sebut misalnya, uang tersebut cukup untuk membangun 2 unit perumahan di 2 kavling. Harga tanah, misalnya 50 juta. 200 juta sisanya untuk membangun rumah.
  • Kedua. Berapa harga perumahan per unitnya? Sebut misalnya: harga per unit perumahannya adalah 500 juta. 

Berdasarkan rincian ini, maka diketahui bahwa harga 2 unit perumahan yang dibangun dengan uang investor adalah 1 Milyar rupiah. 

Alhasil, akad ini adalah termasuk akad mudlarabah. Yang bertindak selaku obyek akad mudlarabah adalah 2 unit perumahan itu saja, lengkap dengan harga tanahnya. Dengan demikian, jika harga 1 M adalah berlaku untuk 2 unit perumahan, maka selisih sebesar 750 juta adalah yang berhak untuk dibagi hasil sesuai dengan kesepakatan. 

Nah, jelas, bukan? Jika belum jelas, para pembaca bisa berkirim pesan ke email redaksi sebagaimana yang tertera di dalam halaman ini. Anda bisa melihatnya di bagian bawah halaman. Ikuti prosedur yang sudah disampaikan oleh admin redaksi!

Selanjutnya, siapakah penanggung jawab atas kekurangan harga tanah yang masih tersisa ⅞ luas 2 hektar lahan? Tunggu kupasannya di tulisan berikutnya!

Muhammad Syamsudin (Peneliti Bidang Ekonomi Syariah - Aswaja NU Center PWNU Jawa Timur)
Spread the love
Direktur eL-Samsi, Peneliti Bidang Ekonomi Syariah Aswaja NU Center PWNU Jawa Timur, Wakil Sekretaris Bidang Maudluiyah PW LBMNU Jawa Timur

Related Articles

%d blogger menyukai ini: